Как и обещала, рассказываю о типичном содержании best use исследования. О том, что это вообще такое и для чего нужно – можно прочитать в первом посте по теме.

Итак, best use исследование ВСЕГДА включает в себя следующие блоки:

• Анализ местоположения объекта (ГДЕ)
• Формирование гипотез развития (ЧТО)
• Анализ рынка исходя из выбранных гипотез (КТО)
• Заключение по наилучшему использованию и развитию объекта. Разработка концепции

Казалось бы – всего 4 этапа, на самом деле, за ними очень много работы. Давайте чуть подробнее поговорим про каждый.
 

АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА // ГДЕ

Безусловно, многое зависит от конкретного объекта, но уже на первом этапе мы должны отлично понимать местоположение объекта или участка земли и (!) насколько он хорош для наших целей.
Для этого проводится анализ, включающий:

• местоположение (центр, спальный район, промышленный, рекреационный и т.п.)
• имидж района и профиль населения
• инфраструктуру и прилегающие районы
• планы развития данной территории (строительство новых объектов, в т.ч. конкурентных)
• все подъезды к участку
• пешеходные и транспортные потоки
• зоны охвата, пешеходная, транспортная и визуальная доступность объекта

После этого, имея всю необходимую информацию о расположении объекта или участка, мы делаем SWOT анализ, в котором описываем все его слабые и сильные стороны - конечно же, не в общем, а относительно того, что на этом участке планируется построить - если это известно (см. следующий этап).
 

ФОРМИРОВАНИЕ ГИПОТЕЗ РАЗВИТИЯ // ЧТО

Чаще всего, заказчик приходит на best use с уже известной концепцией объекта, как минимум, в общем - торговый центр, рынок, жилое здание и т.п.

В этом случае уже после первого этапа (анализ местоположения) становится понятно, насколько реалистична концепция. На втором этапе, по итогам обсуждения с заказчиком она может доуточняться (не просто ТЦ, а определенного класса), дополняться (еще 2-3 варианта использования земли/объекта) или же меняться.

Однако, бывает и так, что у собственника есть участок земли, он хочет построить на нем что-то, но не знает, что. В такой ситуации после первого этапа, мы предлагаем свои 2-3 варианта использования земли и обсуждаем их.

Итого: после 2 этапа в работу поступает несколько гипотез о том, что хотелось бы построить и весь дальнейший анализ строится вокруг каждой из них.
 

АНАЛИЗ РЫНКА ИСХОДЯ ИЗ ВЫБРАННЫХ ГИПОТЕЗ // КТО

Этот этап не зря обозначен «КТО»:  здесь мы анализируем трех потенциальных Кто - посетителей, арендаторов и конкурентов.

А. Начинается все с анализа рынка (города/региона) в целом - объем, востребованность объекта (есть ли спрос на формат, не перенасыщен ли рынок), а также с анализа конкурентов - в ближайшем микрорайоне или на уровне всего города, региона в зависимости от размера объекта и населенного пункта.

Конкуренты рассматриваются отдельно по каждой гипотезе. Оцениваются расположение, внутреннее устройство, потоки посетителей, набор арендаторов. ! Здесь важно отметить, что под конкурентами в best use подразумеваются только аналогичные по качеству (формат, ремонт, отделка) объекты. То есть современный торговый центр не будет конкурентом рынку.

B. Дальше мы смотрим на потенциальных посетителей объекта. Анализируем доходность населения, а также то, сколько они готовы тратить на покупки, будет ли актуален для них новый объект такого формата в данном регионе.

Плюс (внимание!) проводим фокус-группы по поведению потребителей: узнаем, куда они ходят, зачем, что им нравится-не нравится, чего не хватает, почему и т.д. А после этого организуем количественные опросы, чтобы подтвердить гипотезы на большом количестве людей.

С. Следующим шагом мы рассматриваем возможных арендаторов (для коммерческой недвижимости) или покупателей (для жилой). Рассматриваем в данном случае означает - звоним, встречаемся, озвучиваем условия и выясняем готовность купить/арендовать недвижимость на таких условиях.

Все! Теперь у нас есть вся необходимая информация для того, чтобы сделать выводы и заключения!
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО НАИЛУЧШЕМУ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ И РАЗВИТИЮ ОБЪЕКТА. РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ

Здесь все понятно. Помимо отчета с первыми тремя частями, заказчик получает итоговое резюме о том, что строить с обоснованием и с деталями:

• тип и класс недвижимости
• количество этажей
• состав арендаторов по категориям и списки заинтересованных компаний
• стоимость продажи/аренды и тп
• трафикогенераторы (например, для проекта рынка в Самаре таким генератором потока посетителей являлся близлежащий Леруа Мерлен)
• потенциальная прибыль (на основе анализа спроса)

Вот так совсем не коротко, но очень содержательно  получилось. Есть какие-то вопросы? Задавайте.